大山说楼市，将在09月01日 20:00 直播预约点击预约直播课
2025年7月14日到15日，时隔10年，国家再次召开“中央城市工作会议”。而上一次召开中央城市工作会议，还是在2015年。而上一次2015年召开的中央城市工作会议，就明确提出了一个对房地产影响巨大的名词：棚改货币化。于是从2016年到2020年，中国就启动了历时5年的棚改货币化，从而推动了中国房价迎来上涨最猛烈的五年。那么，这一次时隔10年再召开的中央城市工作会议，这一次又提出了什么新的口号呢？根据本次会议的通稿，里面明确提到：在当前和今后一个时期的城市工作，将以城市更新为重要抓手。很明确，2025年这一次的中央城市工作会议确定了“城市更新”将会成为城市发展今后最重要的工作。这也就意味着，未来城市的发展，将会从原来的大规模卖地开发增量的时期，转向大规模更新存量资产的时期。城市的新房开发量将会进一步减少，很多地方的建设局已经更名变成了城市更新局了。这一次的中央城市工作会议，已经发出最强烈的信号：城市发展，正式从新房开发销售，转向存量房更新经营。土地财政时代结束了，房地产增量开发时代结束了，新房将会进入“卖一套少一套”的时代。而对于存量房市场，这一次的中央城市工作会议明确提出：加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。“城中村和危旧房改造”依然将会持续推进，但是改造的方式可能将会有所不同。如果说2015年那一次是“棚改货币化”，是直接拆迁给钱。那么2025年这一次将是“城市更新”，方式更加多样化，包括了原拆原建和房票安置。从“棚改货币化”再到“城市更新”，很显然，大城市的老破小有了新的出路。老破小的拆迁，一共分为两种：一种是货币化拆迁，就是把你的房子拆掉，然后给你钱，让你去市场中买房。这是2015年的做法。另外一种就是原拆原建，就是把你的老破小拆掉，原地盖回来。在新的城市更新中，国家逐渐用原拆原建来代替之前的货币化拆迁，是目前老破小危旧房改造的核心手段。未来，原拆原建将会成为老破小资产翻倍的核心密码。比如北京西城区桦皮厂危楼改造后，业主房产证重获70年产权，评估价暴涨180%！原拆原建的核心逻辑：用“政策杠杆+金融工具”，破解原拆原建资金困局，让老房从“城市伤疤”变身“黄金资产”。第一：老破小的四种死亡困局。第一种就是旧改。旧改就是项目仅仅翻新外立面，但是老破小的电路老化、消防、地下管网等隐患并未消除。第二种就是房票置换。用补偿房票来置换业主手里的老破小，把主城区的房子置换到远郊区，实际购买力下降40%。第三种就是自然淘汰。随着房子越来越老，最终导致无人问津，沦为整个城市被放弃的资产。第四种就是高价改造。比如每户改造需要50-60万，从而导致绝大多数家庭放弃改造。城市老破小只要面临以上四种情况，都会导致价值贬值，无法提升自身价值，资产快速贬值。破解的办法只有一个，那就是“原拆原建”。2025年的政策破局，就是鼓励大规模的“原拆原建”，可以产生五大效果：第一，产权重置的效果。危旧房经过原拆原建之后，土地年限全部重置，原来是房龄40年的，经过原拆原建之后，全部变成0年。产权年限重置，就会让物业价值出现明显升值。第二，容积率提升。原拆原建允许增加10%-15%建筑面积，部分区域可突破限高。第三，减少业主出资比例。原来是政府和业主各自出资50%，未来可以变成三方出资：政府补贴30%（纳入城市更新专项债），开发商垫资40%（换取新增面积销售权），业主自筹30%（可申请装修贷利率2.5%）业主出资从原来的50%下降到了30%-20%。第四，产权实现变更。原拆原建之前，房子是央产房和公房，经过原拆原建之后，产权就变成了个人产权。原拆原建就是一个公房变私房的过程，产权实现变更，个人资产价值再次得到翻越。第五，抵押贷增值。原拆原建之后，资产的估价会提升50%-80%，贷款额度多，会撬动百万抵押贷资金。
▎成本收益生死簿
综上所述，从2025年的中央城市工作会议来看，大棚改的时代已经结束，房地产的大开发时代也已经结束。
取而代之的是存量房的时代，是城市更新的时代。
未来的房地产必将属于好房子的时代，越是好房子，未来的价值就会越高。
而对于老破小来说，也必将迎来城市更新的新出路。
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